Управляющую компанию выбирают и меняют сами собственники на общем собрании. Достаточно простого большинства голосов от участвовавших, чтобы расторгнуть договор и выбрать новую УК. Старая компания обязана передать всю документацию по дому за 30 дней — держать её насильно никто не может.
Когда УК действительно можно менять
Самая частая причина — УК берёт деньги, но дом не обслуживает. Лампочки в подъезде не горят месяцами, лифт ломается, снег во дворе не чистят, а на обращения приходят красивые отписки. Хорошая новость: вы не привязаны к этой компании навечно. Договор управления заключается на срок от года до пяти лет, но собственники вправе отказаться от него и раньше — если УК не выполняет условия.
Есть два пути. Первый — сменить саму компанию, оставив прежний способ управления (управление через УК). Второй — поменять способ управления вообще, например уйти в ТСЖ. В этой статье разбираем именно смену компании, потому что это самый частый и самый быстрый вариант.
Собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет его условия, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Главное правило: решает собрание
Никакой инициативный сосед в одиночку УК не уволит — даже самый активный. Решение о смене компании принимает только общее собрание собственников помещений. Это закон, и обойти его нельзя. Зато и УК не может «продлить» себя сама, если жильцы решили иначе.
Пока договор с прежней УК официально не расторгнут, а новая не начала управление — платить за ЖКУ всё равно нужно. Иначе накопите долг, и в споре это сыграет против вас.
Собрание можно провести очно, заочно или в очно-заочной форме. На практике в больших домах почти всегда выбирают заочную или смешанную: собрать сразу полдома во дворе нереально, а бюллетени можно разнести по квартирам.
Сколько голосов нужно
Голоса считаются не по головам, а по площади: чем больше у вас квадратных метров, тем «весомее» голос. Сначала нужно, чтобы собрание вообще состоялось — это кворум. А потом — набрать большинство по конкретному вопросу.
| Этап | Сколько нужно |
|---|---|
| Кворум (собрание состоялось) | Более 50% голосов от всех собственников дома |
| Решение сменить УК и выбрать новую | Более 50% голосов от тех, кто участвовал в собрании |
| Изменение способа управления (на ТСЖ) | Более 50% голосов от всех собственников дома |
То есть само решение о смене компании принимается простым большинством участников. Но если на собрание пришли единицы — кворума не будет, и протокол признают недействительным. Поэтому обзвон и обход соседей перед собранием — половина успеха.
Как сменить УК по шагам
Выберите новую УК заранее
Изучите компании в вашем районе, посмотрите их дома, запросите проект договора и тариф. Менять «в никуда» нельзя.
Инициируйте собрание
Любой собственник вправе быть инициатором. Уведомите всех о дате, месте и повестке не позднее чем за 10 дней — под подпись или заказным письмом.
Проведите голосование
Соберите бюллетени. В повестке: расторжение договора со старой УК, выбор новой, утверждение условий договора.
Оформите протокол
Протокол — официальный документ. Ошибки в подсчёте или в уведомлении дадут старой УК повод оспорить решение в суде.
Передайте документы в жилинспекцию
Новая УК направляет заявление о внесении изменений в реестр лицензий. С этого момента дом официально переходит к ней.
Самое уязвимое место — оформление протокола и уведомлений. Именно за процедурные ошибки суды чаще всего отменяют решения собраний. Если дом большой и УК настроена сопротивляться, разумно показать пакет документов юристу до подачи в инспекцию.
УК не отпускает дом или подделала протокол?
Поможем грамотно провести собрание, оформить документы без придирок и оспорить сопротивление старой компании. Опишите ситуацию — подскажем порядок действий.
Отправляя вопрос, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных.
Частые вопросы
Нет. После принятия решения собранием и внесения изменений в реестр лицензий прежняя УK обязана передать техническую документацию новой компании в течение 30 дней. Удержание дома незаконно — на это жалуются в жилищную инспекцию.
Поддельный протокол оспаривается в суде. Заодно стоит подать заявление в жилинспекцию и полицию — фальсификация протокола общего собрания может повлечь ответственность. Соберите свидетелей и подтверждения, что вы в собрании не участвовали.
Тариф на содержание жилья утверждают сами собственники на собрании. Если он завышен, вы вправе и снизить его, и сменить компанию. Главное — обосновать решение и провести собрание по всем правилам.
От принятия решения до фактического перехода дома обычно проходит 1-3 месяца: нужно провести собрание, оформить протокол и дождаться внесения изменений в реестр лицензий жилинспекцией.
Этим занимается новая УК — она перезаключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. Но проконтролировать процесс стоит, чтобы из-за неразберихи вам не выставили двойные квитанции.