Если вы владели квартирой меньше минимального срока, с продажи нужно заплатить 13% НДФЛ. Минимальный срок — обычно 5 лет, но в ряде случаев всего 3 года (например, единственное жильё или наследство). Налог считается не со всей цены, а с прибыли — её можно уменьшить расходами на покупку или вычетом в 1 млн рублей.
Когда срок 3 года, а когда 5 лет
По общему правилу, чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею 5 лет. Но закон даёт льготный срок 3 года для нескольких ситуаций: квартира получена в наследство или дар от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты, а также если на момент продажи это ваше единственное жильё.
Если минимальный срок прошёл — налога нет вообще, и декларацию подавать не нужно. Если не прошёл — придётся отчитаться и, возможно, заплатить.
Статья 217.1 НК РФ устанавливает минимальный предельный срок владения недвижимостью: общий — 5 лет, а для перечисленных в пункте 3 случаев (наследство, дар от близких, приватизация, рента, единственное жильё) — 3 года.
Как уменьшить налог
Даже если срок не вышел, налог считается с дохода, а не с цены продажи. У вас есть два способа уменьшить базу. Первый — вычесть фактические расходы на покупку этой квартиры. Второй — применить фиксированный имущественный вычет в 1 млн рублей. Выбираете тот, что выгоднее.
Налог считается не ниже чем с 70% кадастровой стоимости квартиры. Если в договоре указать цену меньше — налоговая всё равно пересчитает по кадастру, а за умышленное занижение возможны пени и штраф.
Сравнение способов на цифрах
| Способ | Когда выгоден |
|---|---|
| Вычесть расходы на покупку | Если квартиру покупали и есть документы об оплате |
| Вычет 1 млн рублей | Если квартира досталась бесплатно (наследство, дар) или документов о покупке нет |
| Продажа за сумму расходов | Если продаёте не дороже, чем покупали — налога не будет |
Что сделать, чтобы не нарваться на штраф
Проверьте срок владения
Срок считается с даты регистрации права, по наследству — со дня смерти наследодателя.
Посчитайте налог двумя способами
Сравните вычет 1 млн и уменьшение на расходы — оставьте выгодный.
Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля
Декларацию сдают в году, следующем за годом продажи.
Заплатите налог до 15 июля
Если по расчёту налог нулевой, декларацию всё равно подайте — иначе оштрафуют.
Самая частая ошибка — не подать декларацию, думая, что раз налога нет, то и отчитываться не надо. Если минимальный срок не вышел, декларация обязательна, даже когда платить нечего.
Налоговая насчитала лишнее с продажи квартиры?
Поможем правильно рассчитать НДФЛ, применить выгодный вычет и оспорить завышенные начисления ФНС. Оставьте заявку на консультацию.
Отправляя вопрос, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных.
Частые вопросы
Нет, налога не будет — дохода нет. Но если срок владения меньше минимального, декларацию подать всё равно нужно, приложив документы о покупке.
Срок отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не с момента оформления права на вас. Это часто помогает уложиться в 3 года.
Нет, по одному объекту нужно выбрать что-то одно — либо расходы, либо вычет 1 млн рублей.
Жильё считается единственным, если у вас (и в совместной собственности с супругом) нет другой жилой недвижимости. Тогда минимальный срок — 3 года.
Штраф за непредставление декларации плюс штраф и пени за неуплату налога. Поэтому декларацию лучше подать вовремя, даже если налог нулевой.