Доход от сдачи квартиры облагается налогом, и у вас есть три легальных пути: обычный НДФЛ 13%, самозанятость со ставкой 4-6% или патент для ИП. Для большинства частных арендодателей самозанятость — самый простой и дешёвый вариант. Сдача «втёмную» грозит доначислением налога, пеней и штрафом.
Почему платить всё-таки выгоднее
Многие сдают квартиру без оформления, надеясь, что не узнают. Но налоговая получает информацию из разных источников: жалобы соседей, банковские переводы с пометкой «за аренду», данные из договоров. Когда доход всплывает, доначисляют налог за всё время плюс пени и штраф — выходит дороже, чем платить честно.
К тому же официальный договор защищает вас как собственника: если жильцы испортят квартиру или съедут с долгом, без оформленных отношений взыскать ущерб гораздо сложнее.
Подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ относит доход от сдачи имущества в аренду к облагаемым, а статья 228 НК РФ обязывает физлицо самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с такого дохода.
Три способа платить налог
Первый — платить как физлицо НДФЛ 13% и подавать декларацию раз в год. Второй — стать самозанятым: ставка 4% с дохода от физлиц и 6% от юрлиц, отчётность через приложение, декларацию подавать не нужно. Третий — оформить ИП на патенте, что имеет смысл при нескольких квартирах.
Режим НПД для самозанятых подходит для сдачи только жилой недвижимости. Сдавать как самозанятый коммерческое помещение нельзя — с такого дохода налог платится по другим правилам.
Сравнение вариантов
| Режим | Ставка и особенности |
|---|---|
| НДФЛ (физлицо) | 13%, декларация 3-НДФЛ раз в год |
| Самозанятость (НПД) | 4% с дохода от физлиц, без деклараций, чек в приложении |
| Патент (ИП) | Фиксированная стоимость, выгоден при нескольких объектах |
Как оформить самозанятость
Зарегистрируйтесь в приложении
Через приложение «Мой налог» или личный кабинет — занимает несколько минут.
Заключите договор с жильцом
Письменный договор аренды защитит обе стороны.
Формируйте чек на оплату
При получении платы выбивайте чек в приложении — это и есть фиксация дохода.
Платите налог раз в месяц
Приложение само посчитает сумму, останется только оплатить.
Самозанятость удобна именно простотой: не нужны бухгалтер, декларации и сложные расчёты. Для одного-двух арендодателей это почти всегда оптимальный выбор.
Налоговая доначислила налог за аренду?
Поможем выбрать выгодный режим, оформить сдачу законно и оспорить необоснованные доначисления ФНС. Оставьте заявку на консультацию.
Отправляя вопрос, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных.
Частые вопросы
Чаще всего самозанятость: 4% с дохода от физлиц против 13% НДФЛ. Но при нескольких квартирах стоит сравнить с патентом для ИП.
Доначисление НДФЛ за весь период, пени за просрочку и штраф за неуплату и неподанную декларацию. Сумма может заметно превысить сам налог.
Нет. Можно платить НДФЛ как физлицо или стать самозанятым. ИП с патентом нужен скорее при сдаче нескольких объектов.
Да, налоговый режим не зависит от того, в ипотеке квартира или нет. Но загляните в свой кредитный договор — иногда банк требует согласовать сдачу.
Из жалоб соседей, регулярных переводов на карту, договоров и обращений самих жильцов, например при оформлении регистрации. Скрыть доход всё сложнее.