Предварительный договор — это обязательство сторон в будущем заключить основную сделку на согласованных условиях. Он не передаёт право собственности, но обязывает подписать основной договор. Если продавец передумает, покупатель вправе через суд понудить его заключить сделку — главное, успеть в установленный срок.
Что такое предварительный договор
Предварительный договор заключают, когда сделку хотят зафиксировать, но подписать основной договор прямо сейчас нельзя — например, покупатель ждёт одобрения ипотеки, а продавец ещё оформляет документы на квартиру.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Он заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ).
Если такой срок не указан, основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного. По истечении срока, если ни одна сторона не направила предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются.
Какие условия обязательны
Предварительный договор должен позволять однозначно определить, что именно покупается. Для квартиры — адрес, площадь, кадастровый номер. Размытая формулировка «трёхкомнатная квартира в этом доме» может сделать договор незаключённым.
| Условие | Что указать |
|---|---|
| Предмет | Точное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь) |
| Цена | Согласованная стоимость будущей сделки |
| Срок | Дата или период заключения основного договора |
| Обеспечение | Задаток или обеспечительный платёж, если вносится |
Риски покупателя и как их закрыть
Главный риск — продавец передумает или продаст объект другому. Предварительный договор не регистрируется в Росреестре и не блокирует продажу третьему лицу. Поэтому покупателю важно: проверить право собственности продавца, прописать задаток (его при срыве по вине продавца возвращают в двойном размере) и зафиксировать конкретный срок выхода на основную сделку.
Ещё одна ловушка — застройщики иногда маскируют под «предварительный договор» продажу строящегося жилья, обходя закон о долевом строительстве. Это рискованно: при банкротстве застройщика такой покупатель защищён слабее дольщика.
Что делать, если сторона уклоняется
Направьте предложение заключить сделку
Письменно, до истечения срока из предварительного договора. Это фиксирует вашу готовность.
Зафиксируйте уклонение
Сохраните доказательства, что вторая сторона отказывается или молчит.
Подайте иск о понуждении
Требуйте через суд заключить основной договор. На это есть 6 месяцев с момента нарушения срока.
Взыщите убытки и задаток
При срыве по вине продавца требуйте двойной задаток и возмещение убытков.
Заключаете предварительный договор?
Юрист проверит объект и продавца, составит безопасный предварительный договор с задатком или поможет понудить уклоняющуюся сторону к сделке через суд.
Отправляя вопрос, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных.
Частые вопросы
Да. Если сторона уклоняется от заключения основного договора, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению (ст. 429, 445 ГК РФ). Сделать это нужно в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства.
Основной договор передаёт право собственности и регистрируется в Росреестре. Предварительный лишь обязывает в будущем подписать основной — он закрепляет намерение и условия, но сам по себе квартиру не передаёт.
Если виноват покупатель — задаток остаётся у продавца. Если виноват продавец — он возвращает задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Если сделка не состоялась без вины сторон — задаток просто возвращается.
Нет, предварительный договор купли-продажи недвижимости в Росреестре не регистрируется. Регистрируется только переход права по основному договору. Именно поэтому он не защищает от продажи объекта другому покупателю.
До срока, указанного в нём. Если срок не указан — один год с даты подписания (ст. 429 ГК РФ). По истечении срока, если никто не предложил заключить основной договор, обязательства прекращаются.